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Nachfrageorientiertes Nutzungszyklus-Management

Hintergrund

Städte verändern sich: Sie wachsen durch Neubaugebiete, sie schrumpfen durch Wegzüge, und sie altern in ihren Quartieren. In der Vergangenheit verliefen diese Prozesse oft synchron, in die alten Quartiere zogen neue Nutzer und Nutzungen. Heute führen vor allem städtebauliche Probleme (Leerstand, geringe Attraktivität etc.) und gesellschaftliche Veränderungen (z. B. Abwanderungs- und Segregationsprozesse sowie soziale Polarisierungen) dazu, dass insbesondere innenstadtnahe Quartiere der 1950er bis 70er Jahre nicht mehr den veränderten Wohnbedürfnissen neuer Nutzergruppen entsprechen. Vor allem junge Familien ziehen in Folge dessen in die Randbereiche der Städte und das Umland und tragen dort dazu bei, dass zusätzliche Flächen in Anspruch genommen werden. Neben den ökologischen Kosten steigen durch diese dispersen Siedlungsstrukturen langfristig auch die Infrastrukturkosten.

Die Nutzung von immer neuen Flächen für Wohnen, Verkehr und Gewerbe entspricht nicht dem Leitbild einer nachhaltig orientierten Entwicklung. Die anhaltende Zersiedelung, Landschaftszerschneidung und damit einhergehende Flächenversiegelung beeinträchtigen zunehmend große Bereiche der Natur- und Kulturlandschaften und führen dazu, dass naturnahe Lebensräume verinseln. Gleichzeitig sind mit der Flächeninanspruchnahme ökonomische, gesellschaftliche und städtebauliche Folgeprobleme für die Kommunen verbunden:

Der demographische Wandel, die Entstehung neuer Haushaltstypen und individualisierter Wohnformen sowie die Ausdifferenzierung von Lebensstilen führen folglich zu einer sinkenden Nachfrage nach Wohnungen und Wohnquartieren im Bestand, v.a. aus den 1950er bis 1970er Jahren. Insbesondere Wohnsiedlungen des Geschosswohnungsbaus aus dieser Zeit sind überdurchschnittlich von Leerstand bedroht. Gleichzeitig bieten sie aber durch ihre zentrumsnahe Lage und gute Verkehrserschließung ein erhebliches Potenzial für die Stadtentwicklung. Im Extremfall sind Szenarien der Schrumpfung und des sozialen Abstiegs dieser Wohnquartiere denkbar. Diese Entwicklung hat nicht nur einen weiteren Attraktivitätsverlust der Quartiere zur Folge, sondern stellt auch die Wohnungseigentümer (Wohnungsunternehmen sowie Kleineigentümer) durch hohe Fluktuationsraten, Mietausfälle und Leerstand vor wirtschaftliche Probleme. Außerdem tragen die verringerte Attraktivität der Wohnquartiere und der Wandel von Wohnbedürfnissen, indirekt - im Zusammenspiel mit weiteren Faktoren - mit zu der oben kritisierten Inanspruchnahme von neuen Wohnbauflächen im Außenbereich der Städte bei.

 

Ausgehend von dem ökonomischen Lebenszyklusmodell von Gebäuden und Infrastruktureinrichtungen, dem soziologischen Lebenszyklusmodell sowie Nachfragezyklen von städtischen Quartieren zielt das Forschungsprojekt auf die Weiterentwicklung von Wohnquartieren aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren der alten Bundesländer. Der Begriff "Nutzungszyklus" bezeichnet ein periodisch ablaufendes Geschehen, verschiedener teils synchron verlaufender Zyklen, bei dem sich die Charakteristika eines Wohnquartiers und der Wohnimmobilien ändern. Die Übertragung von theoretisch begründeten Lebenszykluskonzepten auf Wohnquartiere ist die Grundlage einer wissenschaftlich systematischen und ganzheitlichen Betrachtungsweise der Anpassungsprozesse von Wohnquartieren. Durch die Zyklenunterteilung kann eine Identifikation unterschiedlicher Aufgaben und der dazu erforderlichen Disziplinen des Wohnquartiermanagements erfolgen. Der Lebens- bzw. Nutzungszyklus von Wohnquartieren und Wohnimmobilien setzt sich grundsätzlich aus den drei Hauptphasen Konzeption/Entstehung, Nutzung und Verwertung zusammen. Innerhalb dieser Phasen ist eine weitere Unterteilung möglich, die sich aus der Veränderung der Bewohnerstruktur im Laufe eines Nutzungszyklus ergibt. Während der Nutzung können beispielsweise folgende Phasen unterschieden werden:

Phase 1: Neubezug durch junge Familien mit Bedarf an Kitas, Einkauf, Spielplätzen,

Phase 2: Kontinuität mit Bedarf an Grundschule, Sport, Bibliotheken, Jugendangebot,

Phase 3: Reifephase mit Auszug der Kinder, Alterung, betreutes Wohnen, Altersversorgung etc.